Ratgeber Immobilienverkauf

Von der Preisfindung bis zur Schlüsselübergabe.

Planen Sie, Ihre Immobilie zu verkaufen? Was sollten Sie beim Immobilienverkauf beachten.

 
So hoch darf die Hypothek maximal sein

Maximal 80 Prozent Belehnung: Für jede Hypothek müssen Eigenmittel aufgewendet werden.

Um eine Finanzierung für den Erwerb einer Immobilie aufnehmen zu können, müssen zwei Anforderungen erfüllt sein: Sie müssen mindestens 20 Prozent des Objektwertes als Eigenkapital beisteuern und die monatlichen Belastungen durch Zinszahlungen und Amortisation aus Sicht der Bank auch tragen können. Die bis dato bestehenden Regeln wurden mittels einer Selbstregulierung der Banken im Jahr 2012 verschärft, um zu verhindern, dass sich Hypothekarnehmer finanziell überfordern. Schliesslich sollen die eigenen Mittel ausreichen, die Hypothek auch wieder gänzlich zurückzahlen zu können. Zudem richtet sich der Objektwert seit 2014 nach dem niedrigeren Wert aus Verkehrswert und Kaufpreis. Für den Hypothekarnehmer bedeutet dies, dass allenfalls mehr Eigenmittel eingesetzt werden müssen, wenn bspw. die Bank die Immobilie signifikant tiefer bewertet als der Kaufpreis.

Als Belehnung wird das Verhältnis von Fremdkapital zum Objektwert der Immobilie bezeichnet. Sie beträgt höchstens 80 Prozent. Das bedeutet, dass bei diesem Grad der Belehnung die Hypothek maximal 80 Prozent des Objektwerts ausmacht. Der Rest muss aus eigenen Mitteln beigesteuert werden. Dabei gilt: Mindestens 10 Prozent, also die Hälfte des Eigenkapitals, müssen „echtes“ Vermögen sein. Dabei handelt es sich sowohl um Barvermögen, Erbschaftsvorzug oder anderweitiges Kapital, das kurzfristig in Bargeld umgewandelt werden kann, als auch um angespartes Guthaben aus der Säule 3a. Die andere Hälfte kann dann aus der 2. Säule, also aus der Pensionskasse stammen.

Tragbarkeit: Zweite Voraussetzung, um eine Hypothek zu bekommen.

Neben der Belehnung spielt bei jeder Hypothek die Tragbarkeit die zweite entscheidende Rolle. Mit Tragbarkeit ist die Belastung gemeint, die Ihrem Brutto-Einkommen durch die Ausgaben für Zinsen und Amortisation, aber auch für den Unterhalt der neuen Immobilie entstehen. Bei der Tragbarkeit gibt es ebenfalls einen Grenzwert: Maximal 33 Prozent Ihres Einkommens sollten Sie für Ihre Liegenschaft insgesamt pro Jahr aufwenden. Grundlage der Berechnung bildet nicht der aktuelle Zinssatz, sondern ein „kalkulatorischer“ Zins von 5 Prozent. Dieser liegt über den marktüblichen Hypozinsen, um auch die Finanzierung bei steigenden Zinssätzen zu gewährleisten.

Die Amortisation ist die Bezeichnung für die eigentliche Rückzahlung der aufgenommenen Hypothek. Unterschieden wird dabei zwischen direkter Amortisation und indirekter Amortisation. Während die erste Form eine effektive Rückzahlung darstellt, wodurch auch der Hypothekarbetrag entsprechend reduziert wird, meint die zweite Form den Aufbau von verpfändetem Vermögen mittels Säule 3a. Bei der Amortisation bestehen ebenfalls verschärfte Regelungen. Dies betrifft insbesondere die zweite Hypothek, die für die Finanzierung zwischen 65 und 80 Prozent Belehnung gewährt wird. Diese Hypothek muss innert 15 Jahren oder bis spätestens bis zum 65. Lebensjahr amortisiert sein.

 

Wie lange wird der ganze Verkaufsprozess dauern

Wird ein realistischer Verkaufspreis festgelegt, die richtige Verkaufsstrategie gewählt und die Immobilie ansprechend präsentiert, kann mit einer Vermarktungsdauer zwischen 3 und 9 Monaten gerechnet werden. Vom Zusammenstellen der Unterlagen bis zur Objektübergabe.

 

Kann ich eine neue Immobilie finanzieren, ohne die jetzige Immobilie zu veräussert

Grundsätzlich gelten auch bei der Finanzierung mehrere Liegenschaften die gleichen Berechnungsgrundlagen für Belehnung und Tragbarkeit. Siehe Finanzierung

Stellen Sie sich im Vorfeld folgende Fragen: Habe ich genug Eigenkapital zur Finanzierung der neuen Immobilie. Ist meine Tragbarkeit genügend um beide Immobilien zu kaufen. Muss ich eine Immobilie verkaufen und wenn ja zu welchem Zeitpunkt. Ist eine Übergangsfinanzierung möglich. Sprechen Sie mit Ihrem Finanzierungspartner und definieren Sie die entsprechende Lösung.

TIPP: Tragbarkeitsberechnung

 

Fallen beim Verkauf Gewinnsteuern an? Wenn ja wie hoch sind diese.

Private Besitzer verkaufen ein Haus oder ein Stück Land oft mit Gewinn. Alle Kantone besteuern diesen Gewinn. Meistens erheben die Kantone selber die Steuern, in einigen Kantonen auch die Gemeinden. In den Kantonen ZG und ZH sind es nur die Gemeinden. Der Bund besteuert Gewinne aus dem privaten Verkauf von Grundstücken nicht.  

Der Verkäufer bezahlt die Steuer, nicht der Käufer. Die Höhe hängt meist vom Gewinnbetrag aus dem Verkauf sowie der Besitzes Dauer ab.

Reduktion

Kaufen Sie sich mit dem Ertrag ein neues Eigenheim? Dann wird die Zahlung der Gewinnsteuer zumindest bis zu einer bestimmten Höhe aufgeschoben. Diese hängt davon ab, wieviel Sie vom Ertrag ins neue Eigenheim investieren.

Berechnung

Das Steueramt berechnet die Steuer. Vom Verkaufsertrag wird der ursprüngliche Kaufpreis abgezogen. Dazu kommen weitere Abzüge.

Handänderungssteuer

Zur Grundstückgewinnsteuer kommt in den meisten Kantonen die Handänderungssteuer.

Idealerweise klären Sie im Vorfeld bereits, ob und ungefähr wieviel Gewinnsteuern anfallen werden. Am besten Fragen Sie Ihren Notar oder berechnen die Steuern unter: https://www.ch.ch/de/grundstuckgewinnsteuer/

Quelle CH.CH

 

Verkauf mit oder ohne Makler

Der Immobilienverkauf und der dazugehörende Aufwand wird von vielen Immobilienbesitzer unterschätzt. Ein guter Immobilien-Fachmann mit langjähriger Erfahrung und guten Fachkenntnissen kennt die rechtlichen und finanziellen Finessen und ist mit den neusten und effizientesten Bewertungs- und Vermarktungstools bestens vertraut.

Ein Immobilien-Fachmann erzielt im Normalfall durch sein professionelles Vorgehen einen höheren Verkaufspreis als Privatanbieter. Es ist auch möglich das Sie ihre Immobilie selber verkauf können. Machen Sie sich in diesem Fall über die Abwicklung und rechtliche Situation vertrat um Fehler zu vermeiden. Wir unterstützen Sie auch gerne in diesem Thema.

Sehen Sie welche Arbeiten alle ausgeführt werden. TIPP: 7 Schritte Plan

 

Berechnen des realistischen Verkaufspreis

Sie haben die Möglichkeit mit verschiedenen Modellen Ihre Immobilie zu bewerten.

Bewertungsmodelle:

  • Kurzbewertung auf Internet Plattformen.

  • Real- / Substanzwertmethode

  • Hedonische Bewertung

  • YAZI, Fahrländer, Wüest und Partner

Bei jeder Bewertung werden Sie eine andere Marktpreis-Schätzung erhalten. Wichtig ist, auf welchen Datengrundlagen diese Bewertungen aufgebaut sind. Nicht für jedes Objekt ist die gleiche Bewertungsmethode optimal.

Jede Bewertung sollte unbedingt immer von einem Fachmann vor Ort durchgeführt werden, somit werden alle relevanten Faktoren berücksichtigt  und in die Bewertung einfliessen.

TIPP: Immobilienbewertung

 

Soll ich noch Renovationen durchführen lassen

Wie soll ich meine Immobilie herrichten vor den Fotoaufnahmen und den Besichtigungen, damit der Kaufinteressent einen guten Eindruck erhält. Grössere Umbauten und Renovationen sind zu vermeiden. Vielleicht gefällt genau Ihr neues Bad oder Ihre neue Küche den Kaufinteressenten nicht. Kleinere Renovationen wie Malerarbeiten können sich positiv auswirken.

Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance! Überfüllte Räume wirken kleiner. Lassen Sie den Garten schön herrichten. Es gibt noch viele weitere Kleinigkeiten, die Sie machen können um Ihre Immobilien im besten Licht zu präsentieren.

TIPP: Checkliste

 

Welche Verkaufskanäle sind sinnfoll

Machen Sie sich Gedanken welche Zielgruppe Interesse an Ihrer Immobilie haben könnte. Sind es ältere Menschen, Familien mit kleinen Kindern, Paare ohne Kinder. Sind es Menschen aus der näheren Umgebung, aus der Stadt oder vom Land. Wie hoch sollte das Einkommen sein?

Jede dieser Zielgruppen ist auf anderen Plattformen unterwegs und konsumiert andere Medien. Mittlerweile sind auch Facebook sowie Instagram nicht mehr zu vernachlässigen. Hier die wichtigsten Plattformen:

  • Inserate offline

  • *Inserate online: Immobilienportale immoscout24 / Immowelt / ICASA / immo genero / COMPARIS

  • *Maklerdatenbanken

  • Ausschreibung im Geschäft

  • Schild am Haus

  • *Besichtigungen

  • *Facebook/Instagram/Google

  • *360° Begehungen

  • *Projektseite Homepage

  • Flyer Versand

In unserem Maklermandat sind viel Aktivitäten bereits kostenlos inbegriffen. Kontaktieren Sie uns! Wir helfen Ihnen gerne beim Verkauf ihrer Immobilie.
* beim SUPPORT EXPERT inkl.
 

Wie kann ich «Besichtigungstouristen» möglichst fernhalten

«Besichtigungstouristen» halten Sie möglichst fern, indem Sie bereits bei der Terminierung die richtigen Fragen stellen. Sind es Interessenten, die sich mal ein bisschen umschauen wollen. Wie weit sind die Interessenten mit Ihren Kaufabsichten.

In der heutigen Zeit sollte eine 360° Immobilien-Tour bereit gestellt werden. Damit erreichen Sie, dass vermutlich weniger Interessenten Ihre Immobilie besichtigen wollen, aber dafür besser Qualifizierte.

 

Ist eine Reservationsvereinbarung nötig

Reservationsverträge sind heute häufig geworden. Der Verkäufer verpflichtet sich damit, die Liegenschaft zu reservieren, der Käufer im Gegenzug verpflichtet sich zum Kauf der Immobilie. Dieser Vertrag ist aber nicht bindend, denn Verträge über Grundstücksgeschäfte müssen grundsätzlich vom Notar beurkundet werden.

In der Regel wird bei Abschluss des Reservationsvertrags eine Anzahlung fällig. Sollte der Kauf seitens Käufer nicht zustande kommen, sind wenigsten die entstanden Kosten gedeckt.

Folgende Punkte sollten in einem Reservationsvertrag geregelt werden:

  • Wer kauft die Immobilie

  • Welches Objekt wird veräussert

  • Verkaufspreis

  • Kaufpreistilgung

  • Anzahlung

  • Rücktritt

  • Zahlung der Verschreibungskosten

  • Notar

  • Besondere Abmachungen

 

Wer beauftragt und bezahlt den Notar

Der Kaufvertrag einer Liegenschaft muss durch einen Notar öffentlich beurkundet werden. In Kantonen, in denen freie Notare tätig sind, kann in der Regel der Käufer den Notar auswählen. Verfügen Kantone über Amtsnotare, müssen Sie sich an das dafür zuständige Amt wenden. Dies kann die Amtsschreiber, das Konkursamt oder das kantonale Handelsregisteramt sein

Der Kaufvertrag muss von allen beteiligten Parteien – Käufer, Verkäufer und Notar – unterzeichnet werden. Eigentümer werden Sie erst mit dem Eintrag ins Grundbuch. Die Anmeldung der Handänderung erfolgt durch den Notar im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags.

Die Kosten und Gebühren für Notariat und Grundbuch sind je nach Kanton unterschiedlich. Die Notargebühren werden in den meisten Fällen zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

 

Wann soll Schaden/Nutzen stattfinden

Schaden/Nutzen und Übergabezeitpunkt sind im Normalfall zeitgleich, ausser evtl. bei vermieteten Objekten oder bei besonderen Abmachungen zwischen Ihnen und dem Käufer.

Wer und wann sollen die Werke informiert werden?

Sie müssen auf den Übergabezeitpunkt alle Werke informieren. Z.B. Strom, Wasser, Telefon, Internet, Versicherungen usw.

Wer macht die marchzählige Abrechnung?

Sie müssen eine marchzählige Abrechnung erstellen. Liegenschaftsteuer, Gebäudeversicherung, evtl. Abwasser, Abfallgebühren usw. Haben Sie noch Öl im Tank, dass Sie den Käufern verrechnen können?  

 

Handänderungssteuer

 

Beim Verkauf einer Immobilie wird eine Handänderungssteuer fällig. Während einige Kantone keine Steuer, sondern eine Gebühr erheben, verzichtet beispielsweise der Kanton Schwyz gänzlich auf eine Erhebung. Die Handänderungssteuer ist abhängig von der Höhe des Verkaufspreises und ist in der Regel proportional zu diesem. In der Regel sehen die kantonalen Gesetze vor, dass die Handänderungssteuer vom Erwerber oder hälftig vom Erwerber und dem Veräusserer geschuldet ist. Zu beachten ist, dass dem Gemeinwesen oftmals ein gesetzliches Pfandrecht am Grundstück zusteht.

Beispiel in unserer Region:

Bern 1.8% bei Handänderungen über CHF 800`000.-

Freiburg 1.5%

Aargau 0.4%

Solothurn 2.2%

Die genauen Tarife finden Sie auf den Homepages der Kantonalen Steuerbehörde.

 

Ertragswert

 

Das Ertragswertverfahren dient zur Ermittlung des Verkaufspreis eines Renditeobjektes durch Kapitalisierung der Reinerträge, die mit diesen Objekten erwirtschaftet werden.

 

Die Ertragswertberechnung wir oft für folgende Liegenschaften verwendet:

  • Mehrfamilienhäuser

  • Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren),

  • Spezialimmobilien (Parkhäuser, Tankstellen, Hotels, Logistikflächen),

  • Gemischt genutzte Grundstücke.